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Actividades prohibidas en los estatutos de la Comunidad

Para que prospere la acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos de la Comunidad deben cumplirse unos requisitos de procedibilidad.

Actividades prohibidas en los estatutos de la ComunidadEl artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.

Señala la AP Madrid (Sección 21ª) en sentencia de 21.12.2010, reproduciendo lo declarado, entre otras, en SAP de 3 de noviembre de 2009, de la misma Sección que se establecen dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la ACCION DE CESACIÓN de actividades prohibidas en los estatutos de la Comunidad, sin cuya concurrencia no puede ser deducida, y estos son:

          1.- Un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales. Este requerimiento debe efectuarlo el Presidente de la comunidad y debe dirigirse a quien realice la actividad prohibida.

          2.- Un acuerdo de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.

Pero es que además se establece un orden temporal para la concurrencia de ambos requisitos. Así deberá hacerse en primer lugar el requerimiento y, tan solo en el caso de que no fuera atendido (en el plazo fijado en el requerimiento o en el que prudencialmente proceda), tras constatarse la persistencia en la actividad, deberá adoptarse el acuerdo autorizatorio en la Junta de propietarios, previamente a la presentación de la demanda deduciendo la acción de cesación.

De este criterio participan, además, la Sección 7.ª de la AP Cádiz en sentencia de 4.03.2002; la Sección 4 .ª de la AP de Las Palmas en Sentencia 22.04.2005; la Sección 1 .ª de la AP Segovia en sentencia 20.07.2007; la Sección 6.ª de la AP Pontevedra sentencia de 8.05.2008, etc..

De acuerdo con esta interpretación, la Comunidad de propietarios ha de observar los dos requisitos de procedibilidad señalados, ya que en su defecto, si no realizó el previo requerimiento a quien realizaba las actividades prohibidas para que cesara inmediatamente las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes; y, el acuerdo de la Junta de propietarios para el ejercicio de la acción de cesación no se adoptó después de la práctica del requerimiento indicado (de donde la regla se refiere a que «… si el infractor persistiera en su conducta»), se conduciría a la desestimación de la demanda de cesación de actividades prohibídas en los estatutos de la Comunidad por incumpliento de los requisitos de procedibilidad, sin necesidad de entrar en el fondo del asunto.

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