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Arrendamiento de local integrado en centro comercial

Los contratos de arrendamiento de local integrado en centro comercial deben ser encuadrados en la LAU y no en el Código Civil al no ser contratos complejos.

Arrendamiento de local integrado en centro comercialSe ha discutido en bastantes sentencias la naturaleza jurídica del arrendamiento de local integrado en centro comercial, planteándose la discusión de si se trata de contratos de arrendamiento sujetos al Código Civil por tratarse de contratos “complejos“, o si bien no existe ninguna especialidad y deben de ser encuadrados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda, siendo esta segunda la calificación mayoritaria y al parecer la correcta.

Por contrato de arrendamiento complejo se considera, tal como lo define la STS de 2.02.2000 “El arrendamiento complejo supone el establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones que no son propias y específicas de la relación arrendaticia o complementarias de ella”.  A la vista de esta delimitación de la jurisprudencia el contrato de arrendamiento complejo puede ser definido de forma definitiva en los términos señalados por la reciente SAP Barcelona (13ª) de 23.06.2011 como “aquel que está constituido por un conjunto de negocios jurídicos bilaterales combinados, pactos lícitamente contraídos según el artículo 1255 del Código Civil , y que por su naturaleza principal y características, no constituyen un arrendamiento simple o corriente, sino que aparecen investidos de una complejidad, que determina que no puedan ser incluidos todos sus aspectos en el cauce del régimen jurídico simple y sencillo del contrato de arrendamiento de local”.

Aunque habrá que estar al caso concreto, si se compara esta definición con el contenido habitual que figura en los contratos de arrendamiento de local integrado en centro comercial, no cabe duda alguna de que estamos en la mayoría de los casos ante un contrato típico de arrendamiento de uso distinto de vivienda, previsto en el artículo 3 LAU, pues se trata normalmente de contratos que no se diferencia en nada con los de uso distinto de vivienda, en cuestiones como plazo de duración, la renta, las cantidades asimiladas a renta, la fianza y sus garantías adicionales, las obras, la cesión y subarriendo o las causas de resolución, cuestiones todas ellas que se van regulando a lo largo del título III y IV ( artículos 29 a 37) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo por otro lado frecuentes en el texto del contrato la remisión a expresos artículos de esta norma, como prueba evidente añadida del carácter de arrendamiento sometido a la legislación especial del contrato concertado por ambas partes.

Las diferentes previsiones contractuales que se pacten (apertura y cierre según horario del centro comercial, etc.) serian complementarias de la obligación principal de arrendamiento asumidas por cada uno de los contratantes. Lógicamente tales previsiones se deben de poner en relación con el hecho de que el local no se halla aislado sino que se integra en un centro comercial, por lo que deben establecerse igualmente normas comunes de actuación para un adecuado desarrollo de la actividad en el complejo comercial, pero tales previsiones, insistimos, no alteran en modo alguno la consideración del contrato como arrendamiento.

Como se destaca en la SAP Barcelona 23.06.2011 ya citada, “… en el caso el arrendatario tenía plena independencia en la explotación del local arrendado, no existiendo una explotación conjunta del local arrendado ni del centro comercial en que se ubica, siendo el arrendatario quien explotaba con absoluta independencia el local arrendado estableciendo el personal que por su exclusiva cuenta deba atenderlo durante todo el horario dentro de las normas y eficaz atención al público que de manera general se establezcan para todo el Centro Comercial. En opinión de esta Sala la autonomía empresarial del arrendatario era obvia, y el hecho de que, por su especial ubicación, debiera atenerse a determinados horarios de apertura y cierre, o a otras limitaciones derivadas del reglamento de régimen interior del centro comercial, no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes”.

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