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Autorización de la Junta de propietarios para demandar

La autorización de la Junta de propietarios para demandar en juicio deberá será previa y expresa para ejercitar las acciones judiciales.

Autorización de la Junta de propietarios para demandarHa constituido un aspecto polémico determinar si el Presidente de cualquier Comunidad precisa o no de la autorización de la Junta de propietarios para ejercitar acciones en nombre de la propia comunidad que preside.

 Al respecto, existen dos posturas:

     a) la que considera que NO necesita autorización, con base en la representación que contempla el art. 13.3 de la LPH, sin perjuicio de la responsabilidad que ante los comuneros incurriese en caso de que la pretensión de esa manera ejercitada lo fuese con negligencia o temeridad.

     b) la que considera que SI necesita autorización previa de la Junta de propietarios, con sustento en que el ejercicio de toda acción judicial constituye siempre un asunto de interés general para la comunidad, por lo que solamente correspondería a la junta decidir al respecto, art. 14 e) LPH.

En torno a esta cuestión y aunque han existido resoluciones vacilantes y contradictorias en este sentido, la Jurisprudencia mas contundente y reciente se ha decantado a  favor de la existencia de una acuerdo previo de la Junta de propietarios que autorice el ejercicio de una pretensión judicial; en torno a esta postura y a título de ejemplo, citamos las sentencias del TS de 10.10.2011 y 27.03.2012 que fijan como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.

Recuerdan otras sentencias que la representación de la comunidad propietarios en juicio y fuera de éste por parte del Presidente no tiene un contenido en blanco, de tal forma que sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones, sino que es la junta de propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el presidente quien ejecuta tal voluntad; sin que resulte acertado sustentar que éste, en tales condiciones, carece de legitimación activa puesto que de lo que carecería sería de poder de la comunidad para demandar al recurrente, circunstancia de que se trata de un vicio perfectamente subsanable. Igualmente, la sentencia de la Sección 3a de la AP de A Coruña de 31.01.2007, negó la legitimación a un presidente para el ejercicio de una acción en vía reconvencional en atención a que su ejercicio no había sido autorizado por la junta

No obstante, otro grupo de resoluciones han venido defendiendo la postura inicial de no exigir acuerdo previo de la junta de propietarios que legitime al presidente, al estarlo por Ley de conformidad con lo previsto en el artículo 13.3 de la LPH. Así, las sentencias de la Sección 7a de la AP Valencia de 12.12.2007 “.. al igual que la ausencia de legitimación de la Presidenta por haberse instado la nulidad de Junta de comuneros que le da autorización para interponer la actual demanda, no concurren en el caso ya que, la legitimación ad procesum siempre la tiene el Presidente que, según el Art.13.3 de la LPH, ostenta la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él sin que sea necesario que para ejercer la primera haya acuerdo expreso al ser tal representación orgánica como refiere la jurisprudencia”.

En este mismo sentido se pronuncia la AP Alicante 15.12.2010: En el recurso de apelación se insiste en la concurrencia de la excepción de falta de legitimación activa de la Comunidad, al no contar el presidente con autorización de la junta para promover esta demanda, excepción correctamente desestimada en la instancia, de acuerdo con la jurisprudencia aplicable, argumentación que no es preciso reiterar en esta resolución pues ya ha sido adoptada por esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencia nº 587, de 26 de octubre de 2004 , según la cual “no sería causa de falta de legitimación activa para ejercitar las acciones correspondientes, pues como ya se ha puesto de manifiesto en sentencias de esta sala, entre otras la sentencia de fecha 18 de marzo de 1999 , no es preceptiva la previa autorización de la Junta para el ejercicio de acciones judiciales por parte del Presidente cuando se realiza en beneficio de la Comunidad”.

Según nuestro criterio antes de iniciar acciones judiciales en defensa de la Comunidad, se requerirá expresamente y con caracter previo una autorización de la Junta de propietarios para demandar en juicio.

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