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Aval de las cantidades entregadas por compra de vivienda

Las cantidades entregadas a cuenta durante la construcción de una vivienda deben estar avaladas por Banco o entidad aseguradora.

Aval de las cantidades entregadas por compra de viviendaCuando se compra una vivienda sobre plano o en fase de construcción (no terminada todavía), las cantidades que se le exijan al comprador como precio anticipado deben estar avaladas o garantizadas por entidad financiera o aseguradora a los efectos de que incumplido el contrato por el vendedor (normalmente incumplimiento del plazo convenido), puedan ser recuperadas. La infracción de esta obligación legal puede ser motivo de resolución del contrato de compraventa.

La Ley de 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, dispone lo siguiente:
Artículo 1.
“Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido…”
          La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de 5 noviembre 1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, indicando lo siguiente: “La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del art. 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.”
          De la legislación vigente se desprende la exigencia impuesta al vendedor de las viviendas sobre plano o en fase de construcción, de entregar al comprador un aval bancario o contrato de seguro que garantice a éste la devolución de las cantidades entregadas como anticipo a cuenta del precio durante el proceso de construcción de la vivienda.
          La obligatoriedad de la entrega del aval bancario o contrato de seguro tiene su fundamento en la protección del comprador, a quien se le reconoce el derecho a resolver el contrato cuando no se cumpla con las obligaciones de formalización del aval o del contrato de seguro. Por todo ello, en un contrato de compraventa sobre una vivienda con entrega de cantidades anticipadas antes de iniciar o durante la construcción, la falta de entrega del aval o de la formalización del seguro que garantice esas cantidades, es factible que se pueda invocar como causa de resolución del contrato de compraventa.
          No obstante en este punto hemos de advertir que aunque cada vez los Tribunales se vienen pronunciando a favor de que la falta de aval de las cantidades entregadas por compra de vivienda es causa de resolución, no es una cuestión pacífica ya que hay un sector de nuestra doctrina que opina que la ausencia de dicho aval supone el incumplimiento de una obligación accesoria del contrato por lo que no puede ser causa de resolución.
          Es IMPORTANTE advertir (en eso la jurisprudencia parece estar mas de acuerdo) que una vez terminada la construcción no es causa de resolución la falta de contratación del aval que cubra las cantidades entregadas a cuenta.
          ADVERTENCIA: Si firmas un contrato de compraventa sobre plano (vivienda no terminada) debes exigir copia del aval de las cantidades entregadas por compra de vivienda ya que de esta manera te aseguras la devolución de dichas cantidades en el supuesto de incumplimiento del contrato por la vendedora.
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