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Desistimiento unilateral del arrendamiento

El desistimiento unilateral del arrendamiento no le está permitido al arrendatario quien deberá cumplir con la duración pactada.

Desistimiento unilateral del arrendamientoLa jurisprudencia ha venido señalando la ineficacia del desistimiento unilateral del arrendamiento para producir su finalización, declarando que lo contrario supondría dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de una de las partes, lo que está prohibido por el art. 1256 del Código Civil.

Por tanto, en este tipo de contratos no cabe el desistimiento voluntario del arrendatario que, necesariamente, habrá de estar a lo en su día se pactó o, en su caso, a las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento unilateral, voluntario e injustificado.

Como indica la SAP de Murcia de 29.11.2005,  el arrendatario carece de esta facultad de desistir por su propia voluntad antes del vencimiento pactado. Ni de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni del Código Civil se puede obtener una conclusión distinta.

Si leemos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el desistimiento por parte del arrendatario solo está previsto en el artículo 11 LAU en los contratos de duración superior a cinco años de viviendas, y una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato.

La duración del contrato se configura como un elemento esencial del contrato de arrendamiento, y por tanto la terminación adelantada del mismo supone un incumplimiento de la obligación del arrendatario, que permite al arrendador, al amparo del art. 27.1 LAU , exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.

Las obligaciones derivadas de ese contrato para el arrendatario son, de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil , el pago del arrendamiento y el uso de la cosa arrendada destinándola al uso pactado. Obviamente si el arrendatario renuncia al uso de la cosa al abandonar la finca, ello no implica que cese su obligación de pago de la renta pactada.

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y obligan a su cumplimiento en los términos pactados, no pudiendo quedar el cumplimiento de un contrato al arbitrio de uno de los contratantes.

El arrendatario no puede proceder al desistimiento unilateral del arrendamiento por su propia voluntad, y menos en el caso en el que no consta incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones que permitiría amparar la resolución en el artículo 1124 del Código Civil . Tal incumplimiento, si es unilateral, genera derecho a la indemnización de daños y perjuicios con apoyo en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 LAU .

La única excepción a este régimen indemnizatorio viene derivada del caso del consentimiento por parte del arrendador en el cese anticipado del contrato, pues en este caso no estaríamos en presencia de un desistimiento unilateral, sino de una resolución mutuamente aceptada y plenamente válida al amparo de la autonomía de la voluntad de los contratantes.

Por ello, en estos asuntos, se debe examinar si existe o no consentimiento expreso o tácito del arrendador en la terminación del contrato.

También es importante ver la postura del arrendatario en cuanto a la devolución de la posesión, bien mediante la entrega de las llaves o acto de análogas consecuencias efectuado por el mismo y que determinara el efectivo recobro de la posesión por el arrendador, debiendo acreditar el arrendatario la devolución de dicha posesión.

Sobre esto último se pronuncia la AP Valencia, sección 7ª, en Sentencia de 28.10.2011: “…respecto a que, vigente el contrato de arrendamiento, se presume el uso del local comercial por el arrendatario y durante un periodo de 5 años, por lo que la resolución de mutuo acuerdo corresponde acreditarla a la parte que la invoca, en el presente caso a los arrendatarios, del mismo modo que la restitución de la posesión del bien. No podemos ignorar que el artículo 1256 del Código Civil establece que la validez y cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes y que el artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la finca.”.

También la SAP Albacete de 25.05.2007,  “Dicho abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general ( art.1156 del Código Civil ) ni del arriendo en particular. Aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan “durado” al menos 5 años, e incluso siempre que haya habido preaviso, lo que no es el caso de autos, en que el contrato se estableció con una duración de 6 meses y, sobre todo, no se prolongó más de 5 años, además de no constar preaviso ninguno antes del desalojo.”

 

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