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Devolución de las derramas al actual propietario

Le corresponde la devolución de las derramas al actual propietario aunque su abono haya sido efectuado por el anterior dueño del inmueble.

devolución de las derramas al actual propietarioEl supuesto que analizamos es quien tiene derecho al reintegro de las derramas pagadas a la Comunidad de propietarios si se vende una vivienda o local de negocio, ¿el antiguo propietario que vendió su vivienda y pagó la derrama extraordinaria a la comunidad o el actual propietario?

EJEMPLO: El propietario de un local de negocio, después de vendérselo a otro, interpuso una demanda contra la Comunidad de propietarios para que le devolvieran las cantidades que había hecho efectivas como derramas por cuotas extraordinarias para obras, ya que después de realizar éstas resultaba un saldo favorable que no se había llegado a invertir. La Comunidad había decidido devolver el sobrante a los comuneros pero en este caso se lo reintegró al actual propietario del local y no a quien la pagó. La comunidad demandada alegó que el demandante ya no forma parte de la Comunidad de Propietarios, por lo que carece de derechos y obligaciones respecto a la misma, por lo que el titular del reintegro era el actual propietario.

          RESPUESTA: Le corresponde la devolución de las derramas al actual propietario, no al antiguo dueño que fue quien las pagó.

La Jurisprudencia viene considerando al respecto que las aportaciones dinerarias al acervo común de las Comunidades de Propietarios, sea en forma de cuotas ordinarias o extraordinarias o derramas, está inseparablemente vinculado a la coparticipación en la propiedad, cuya determinación e identidad delimitan el importe de la cuota que se le asigna; pero tal asignación lo es al objeto material que como viviendas o locales componen la base física de la propiedad horizontal. A cada piso o local se le asigna una cuota de participación, como establece el art. 5 de la LPH , y el propietario (art. 9.1 e) con arreglo a ella debe contribuir a los gastos generales, para el adecuado sostenimiento del inmueble o para realizar innovaciones no exigibles (art. 11).

El art. 11.5 de la LPH establece que: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea el propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».

Como observamos, la aportación de las derramas se hace en función de la titularidad del inmueble, pero una vez llevada a cabo experimenta un tratamiento bien distinto al que configuran las simples relaciones entre acreedor y deudor, puesto que, como consecuencia de su condición de patrimonio separado, los ingresos se someten a trámites de registro, administración e inversión con el solo objeto de satisfacer los intereses generales, hasta el extremo de que, en caso de incumplimiento, la ley prescinde del titular y somete el débito a la condición de obligación «ob rem» que grava directamente el inmueble afectado, lo que significa que será obligado aquél comunero que sea el actual propietario.

Los Juzgados y Tribunales vienen considerando el ingreso de las cuotas comunitarias como una provisión de fondos, sometida al tratamiento necesario para el logro de los fines que le son propios, de modo que, una vez efectuado, su anulación, extracción o reembolso necesariamente se hayan de someter al régimen colectivo de la propiedad horizontal, por lo que, sin un acuerdo asambleario que lo permita, resulta inadmisible la simplificación de la exigencia del reintegro entre quien satisfizo la cuota y la comunidad. La cuota comunitaria, sea ordinaria o extraordinaria, está íntima e inseparablemente vinculada a la porción del inmueble que la define, de modo que cuando en el presente supuesto el antiguo propietario efectuó los ingresos correspondientes, no obtenía por ello el reconocimiento personal de la obligación que cumplía, sino que hacía efectiva una cuota correspondiente a la vivienda cuya titularidad ostentaba, de modo que si la titularidad obligaba a hacer efectiva la cuota, también ahora es imprescindible la titularidad para exigir la devolución o  reintegro, por lo que sin la titularidad de dicho inmueble carece de acción para reclamar el reintegro.

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