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El impago de la hipoteca. DACION EN PAGO.

ejecucion hipoteca

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la dación en pago?

Se nos pregunta con relativa frecuencia a los abogados, qué debemos hacer cuando no podemos pagar la hipoteca de nuestra casa y el banco nos sugiere que se la entreguemos y se cancela la deuda.

El tema como cualquier otro es difícil de valorar de manera general, por lo que habrá que estar a cada caso concreto, ya que no es igual aquel que acaba de empezar a pagar su hipoteca con otro que le queda poco para terminar de cancelarla; o aquella persona que no prevé recursos económicos a corto plazo con aquella otra que está pasando un situación económica difícil pero que tiene perspectivas a corto plazo de solventar esa insolvencia provisional.

Daremos nuestra opinión en otros artículos para estos supuestos diferentes, pasando a continuación a explicar el concepto de la dación de la vivienda en pago de la hipoteca, por desgracia asunto muy frecuente en nuestros días.

La dación en pago de un inmueble que se encuentra garantizando un préstamo hipotecario no es más que un acuerdo entre  dos partes. Por un lado se encuentra el Banco, que garantizó el préstamo que se le hizo al cliente con una hipoteca sobre su casa; y de otro se encuentra la persona  que llamaremos deudor,  a la que se le concedió el préstamo, normalmente para adquirir la vivienda, y que debe devolvérselo a la entidad financiera en los plazos que haya convenido, teniendo presente que si no pudiera pagar la devolución del dinero, el Banco iniciará un procedimiento para sacar a subasta la vivienda y recuperar lo prestado. Ahora bien, hay que tener en cuenta que si de la subasta el Banco no recupera la totalidad de la deuda, es decir, si el Banco o cualquier persona se adjudica la casa por un valor inferior a la deuda, el deudor hipotecario seguirá debiéndole al Banco la diferencia.

¿qué está ocurriendo en estos de impago de hipoteca? Pues que a veces el Banco que tiene constituida la hipoteca a su favor, ante la incapacidad del deudor de hacer frente al pago del préstamo hipotecario, acuerde que éste le entregue, previo informe de tasación, el inmueble hipotecado, dando así por extinguida la deuda. En el fondo, la dación en pago supone cancelar el préstamo hipotecario en lugar de con dinero en efectivo, con el propio bien inmueble que servía de garantía.

La dación en pago beneficia al deudor en la medida en que, ante la imposibilidad de hacer frente a la devolución del préstamo hipotecario, salda su deuda por completo (sin pagar intereses de demora y asumir otro tipo de costes) con la entidad financiera y se evita un procedimiento judicial de embargo del bien. La dación en pago, como hemos dicho al principio,  puede resultar especialmente ventajosa para el deudor en el sentido de que, de acudir a un procedimiento de ejecución hipotecaria, podría darse el caso de que el importe por el que se hubiese subastado el inmueble fuese inferior a la deuda y, por tanto, aun subastado el mismo, el deudor debiese dinero a la entidad financiera, que podría reclamárselo por cualquier otra vía (responsabilidad patrimonial ilimitada del deudor).

En cuanto a los beneficios que la dación en pago conlleva para la entidad financiera, básicamente se centran en que ésta se evita los costes y la duración que lleva implícito el procedimiento de ejecución hipotecaria, así como los derivados de las dotaciones que internamente tenga que realizar en aplicación de la normativa contable como consecuencia de que el préstamo entre en mora. Sin perjuicio de lo expuesto, para las entidades financieras la dación en pago no es, por regla general, la mejor solución, en la medida en que supone la entrada de un bien inmueble en su balance, cuando esta institución no se dedica a la compraventa de este tipo de bienes (no es una “inmobiliaria”) y, además, pierde el derecho a obtener los posibles intereses de demora en caso de impago del préstamo.

Si finalmente ambas partes acuerdan ejecutar la dación en pago, será necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura notarial, que será asimismo inscrita en el Registro de la Propiedad.

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