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El impago por el arrendatario del IBI

El impago por el arrendatario del IBI en alquileres de vivienda o local anteriores a la LAU de 1994 ha de considerarse causa de resolución.

El impago por el arrendatario del IBIEl Tribunal Supremo desde la sentencia de 12.01.2007 , cuya doctrina luego han recogido y reiterado poasteriores sentencias como las de 24 , 26 de septiembre , 3 y 8 de octubre de 2008 , 15 de junio de 2009 y 10 de marzo de 2010, etc., tiene declarado que el impago por el arrendatario del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994,  ha de considerarse como causa de resolución del contrato de arrendamiento comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Los fundamentos jurídicos que se contienen en la jurisprudencia son los siguientes:

1.- El art. 114, causa 1ª del texto refundido de la LAU de 1964 establece que la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, será causa de resolución del contrato a instancias del arrendador, ya lo sea de vivienda o local de negocio. Cuando dicho artículo se refiere a “cantidades asimiladas” a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que el impago por el arrendatario del IBI, faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

2.- Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.

3.- Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del IBI, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

Ahora bien, en el caso de que en el contrato de arrendamiento exista una cláusula que establezca que todos los impuestos, arbitrios y tasas, serán por cuenta del arrendador, consideramos que los beneficios de la Ley son renunciables  y lo acordado en ese pacto primaría sobre el texto legal, no pudiendo el arrendador resolver el contrato por el impago del IBI por el arrendatario.

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