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Enajenación de la vivienda arrendada

La enajenación de la vivienda arrendada tiene consecuencias distintas según la duración del contrato de arrendamiento.

enajenación de la vivienda arrendada1.- Contratos de duración igual o inferior a cinco años:

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Este plazo mínimo es inamovible sea cual fuere la condición de la enajenación. El nuevo titular de la vivienda deberá admitir y respetar todos los derechos y obligaciones del arrendamiento en el plazo que falte hasta llegar al final del período legal, con las facultades del arrendatario para renovar anualmente y, en definitiva, para hacer uso de todos los derechos que la LAU le concede.  El adquirente debe respetar lo que falte para llegar a los cinco años desde la fecha inicial del arrendamiento, no que empiece de nuevo a contar como si se acabara de hacer el contrato en el momento de la enajenación.

2.- Contratos de duración superior a cinco años:

En estos casos el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (“buena fe”).

¿Pero qué significa la buena fe en la enajenación de la vivienda arrendada?

El adquirente tendría la protección de la buena fe del art. 34 LH si acredita que cuando compró la vivienda no tenía constancia del arrendamiento o que había sido informado con error de la duración de un menor plazo del contrato. En estos supuestos el adquirente tiene una presunción de que ha comprado la vivienda de buena fe. En este caso sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. Esto quiere decir que los cinco primeros años siguen estando protegidos fuera de cualquier supuesto, pero a partir de ese momento ya juega la presunción de la «buena fe», en los términos antes comentados del artículo 34 de la LH.  Si se diera esa circunstancia, transcurrido el plazo mínimo de los cinco años, el contrato queda extinguido.

Si el adquirente en cambio no puede acreditar su desconocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento y carece por tanto del requisito necesario para la protección de la buena fe, el arrendamiento durará todo el tiempo que fue pactado inicialmente.

Si el arrendatario se ve privado del arrendamiento antes del plazo pactado, naturalmente después de transcurrir los cinco primeros, la LAU le concede el derecho a recibir indemnización del primitivo arrendador, el que vendió la vivienda (enajenante), por un importe igual a la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del tiempo que quedare por cumplir.

Si las partes hubiesen estipulado en el contrato de arrendamiento que la enajenación de la vivienda arrendada extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

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