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Finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamiento

La finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamiento produce un nuevo contrato sujeto a tácita reconducción.

Finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamientoTranscurrido el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento urbano de vivienda al que se refiere el art. 9 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (CINCO AÑOS o el pactado por encima de este plazo) y transcurrida también la prórroga legal del contrato a la que se refiere el art. 10 LAU (TRES AÑOS), se plantea muchas veces la cuestión de ¿cuál es el régimen jurídico aplicable a la duración de esa relación arrendaticia?

La SOLUCION a esta cuestión viene dada por la remisión de lo dispuesto en el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al Código Civil ( “los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en esta Ley, y en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil” ), en concreto al art. 1566 en relación con el art. 1581 Código Civil que regulan la “tácita reconducción” en los arrendamientos urbanos.

Es decir concluido un contrato de arrendamiento de vivienda (5 años) y la tercera de las anualidades de la prórroga legal (3 años) del art. 10 LAU, si el arrendatario permanece disfrutando de la vivienda arrendada con aquiescencia (consentimiento) del arrendador y sin previo requerimiento, es decir, sin una comunicación del arrendador al arrendatario indicándole su voluntad contraria a la reconducción, se produce un nuevo contrato de arrendamiento (no se trata de la continuación o prórroga del anterior) sobre la misma cosa y entre las mismas partes, en cuyo consentimiento presunto (que se estima existente por el hecho del asentimiento de ambos en la continuación en el disfrute del objeto arrendado después de concluido el anterior arrendamiento) encuentra su origen, no siendo el tiempo de su duración el del plazo pactado en el contrato originario sino en el señalado en el art. 1581 del Código Civil, de tal manera que debe atenderse al periodo para el que se ha fijado en el contrato originario el pago de la renta (si la renta se paga por años, meses, semanas o días).

Por tanto los Juzgados y Tribunales vienen entendiendo que tras la finalización de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el plazo de duración de la relación arrendaticia en situación de tácita reconducción será la fijada en el contrato para el pago de la renta y no la pactada para la duración del arriendo.

Hay que ver en el contrato de arrendamiento con qué periodicidad pactaron las partes pagar la renta del alquiler, si se convino que se haría por meses (supuesto más frecuente) finalizada la prórroga legal, el contrato se entiende que se encuentra en tácita reconducción y que tiene una duración de un mes. Si la renta se pagaba anualmente, el contrato tendrá una duración anual, etc.

          EJEMPLO: Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se pactó una duración de UN AÑO y el pago de la renta por meses. El arrendatario aunque la duración era sólo de un año, en virtud del art. 9 LAU, continuó con el alquiler hasta CINCO AÑOS, ya que es un derecho legal que se le reconoce. Si no se comunicó la resolución del contrato a los cinco años, el contrato entró en prórroga legal anual hasta un máximo de TRES AÑOS. Finalizada la última de las prórrogas legales anuales, (el arrendatario ya lleva en la vivienda de alquiler 8 años), el contrato entra en tácita reconducción, por lo que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento de duración MENSUAL al quedar pactado en el primitivo que el pago de la renta sería por meses.

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