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Gastos por mejoras en la Comunidad

Los gastos por mejoras en la Comunidad que superen tres mensualidades no podrán serle exigidos a los propietarios que hayan votado en contra.

 Gastos por mejoras en la Comunidad    Gastos necesarios y gastos por mejoras:

Lo primero que hay que distinguir es si el gasto aprobado por la Junta de propietarios es necesario o sólo supone una mejora sobre un elemento o servicio que ya había.

Los gastos necesarios serán aquellos que son indispensables para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios a fin de que el edificio reúna las debidas condiciones estructurales, de habitabilidad, seguridad, etc.

En cambio, los gastos por mejoras no son necesarios (por ejemplo cambiar el portal y ponerlo de mármol)  y aunque supongan un valor añadido a la Comunidad requieren la aprobación de los propietarios para poder llevarlos a efecto.

     ¿ Los gastos por mejoras le pueden ser reclamados a los propietarios?

Si los propietarios que han asistido a la Junta han votado a favor del acuerdo de las obras de mejora, evidentemente han mostrado su voto favorable a dichos gastos y por tanto pueden serles reclamados, pues en el acta de la Junta se habrá reflejado su presencia y el sentido de su voto.

En cambio no ocurre lo mismo con los asistentes que hayan votado en contra de dicho acuerdo. En estos casos si  el gasto por mejora aprobado supera tres mensualidades ordinarias de lo que vengan pagando mensualmente por gastos comunes y hubieren votado en contra,  NO VENDRAN OBLIGADOS A SU PAGO.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 11 dispone que cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones que no se consideren necesarias para el inmueble y cuya cuota de instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el propietario disidente de dicho acuerdo no estará obligado al pago de esta derrama aunque no se le pueda privar del uso de dicha mejora.

     ¿Basta con votar en contra o hay que impugnar el acuerdo?

A diferencia de lo que ocurre con otros acuerdos comunitarios que, efectivamente, salvo que sean impugnados producen sus efectos, algunos Tribunales (como la Sección nº 12 de la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 26.09.2012) opinan que el comunero que ha mostrado su oposición al acuerdo de los obras de mejora no tiene la necesidad de impugnar el acuerdo de la Comunidad que haya acordado su ejecución.

Vamos a copiar resumidamente los argumentos que da la Audiencia Provincial de Madrid porque nos parecen muy interesantes par que se puedan utilizar en estos supuestos:

“La impugnación judicial de un acuerdo ha de sustentarse en la ilicitud del mismo, tal y como resulta del art. 18.1 de la LPH, que establece los motivos y causas de impugnación de los acuerdos, teniendo todos ellos como característica común el hecho de que el acuerdo sea contrario a derecho.

El derecho que se otorga al comunero que no se muestra conforme con las obras voluntarias o de mejora contempladas en el referido art. 11 de la Ley de propiedad Horizontal, no implica que el acuerdo adoptado sea contrario a derecho. La Comunidad puede acordar de forma lícita y perfectamente válida acometer gastos que no sean necesarios para la conservación, mantenimiento y funcionamiento del inmueble o de sus servicios, pero aún cuando se trate de una actuación de la Comunidad acorde a derecho, el comunero que haya mostrado su oposición a dichos gastos no necesarios tiene derecho a quedar exento de su pago.

Si tuviese que impugnar el acuerdo el comunero que ha votado en contra de dicho acuerdo, se le estaría obligando a promover un procedimiento de impugnación contra un acuerdo que no tiene por que ser ilícito, y que por ello no tiene por qué ser impugnado para que la disidencia produzca los efectos jurídicos que contempla el art. 11 de la LPH”.

     CONCLUSION:

Los gastos por mejoras en la Comunidad no le podrán ser exigidos a los propietarios que se hayan opuesto a dicho acuerdo en la Junta de propietarios sin necesidad de que tengan que impugnar el acuerdo que decida dicho gasto no necesario.

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One Response to "Gastos por mejoras en la Comunidad"

  1. javier dice:

    No lo creo… Tengo entendido que es preciso impugnar los acuerdos que se rechazan

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