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Incremento de la renta en la cesión de local de negocio

El incremento de la renta en la cesión de local de negocio será el pactado en el contrato y en su defecto un veinte por ciento.

Incremento de la renta en la cesión de local de negocioEn este artículo vamos a explicar cual sería el incremento de la renta cuando se traspasa, cede o subarrienda un local de negocio. Hay que tener muy presente, que nos vamos a referir exclusivamente a los supuesto en los que el contrato de arrendamiento se ha realizado con posterioridad al 1 de enero de 1995, y por tanto la normativa a plicable es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Los locales de negocio sujetos a la LAU de 1994 están considerados como arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Conforme a dicha ley, la cesión y subarriendo están permitidos conforme a lo dispuesto en el art. 32 de la LAU, salvo prohibición expresa en el contrato de arrendamiento. Para evitar riesgos, es bueno dejar constancia expresa de la renuncia al derecho de traspaso, cesión o subarriendo, porque si la prohibición no figura en estos términos en el contraro, el arrendatario podrá ceder o subarrendar libremente y no se dará la causa de resolución, con independencia del derecho al incremento de la renta que tiene el arrendador y de la notificación que ha de hacérsele en el plazo de un mes desde que se haya producido el traspaso.

Dicho lo anterior, el incremento de la renta en la cesión del local de negocio será:

– En PRIMER LUGAR, la que libremente se haya pactado por las partes en el contrato, es decir, si se ha pactado que la renta aumentará en un 30%, por ejemplo, ese será el incremento.

– En SEGUNDO LUGAR y para el supuesto de que no se diga nada en el contrato de arrendamiento, el art.  32.2 de la LAU dice que se elevará el 10% por un subarriendo parcial y el 20% si la cesión o subarriendo del contrato es completa.

           ¿Sobre qué importe de la renta habrá que aplicar ese incremento?

Pues de la que en ese momento esté pagando, pero sólo por este concepto, no de los complementos que se pueden satisfacer por gastos generales del inmueble, tributos, etc., consecuencia del pacto contractual.

En CONCLUSION: Cada vez que tiene lugar una cesión o subarriendo total del local de negocio, que es lo mismo que un traspaso, si no se ha establecido el porcentaje de subida en el contrato, se aplica el art. 32.2 LAU y se incrementa la renta en un 20 %, con independencia de quién sea el nuevo arrendatario, que incluso puede ser el primitivo. Si fuese un subarriendo parcial, la subida será del 10%.

Desde nuestro punto de vista y siempre que se haya previsto en el contrato de arrendamiento el porcentaje de incremento de la renta, la parte arrendadora no tiene que comunicar ninguna subida o actualización, pues el hecho que motiva dicho incremento es la propia cláusula contractual que determinaba el porcentaje de la subida.

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