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Indemnización por desistimiento del contrato de arrendamiento de local

La indemnización por lucro cesante futuro sera de un mes de renta por año de duración del contrato

desistimiento arrendamiento

              

                    EL SUPUESTO ES EL SIGUIENTE:

a) Se firmó contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, en concreto, se arrendó un local para establecer la actividad de supermercado.

b) El plazo de duración del contrato fue de 6 años.

c) A los 8 meses, la arrendataria comunica a la propiedad el desistimiento del contrato de arrendamiento del local porque no puede ejercer la actividad comercial al no concederle las oportunas licencias y permisos administrativos.

d) Por la arrendadora se comunica que no acepta dicha resolución unilateral del contrato y ejercita una acción de reclamación de cantidad consistente en el pago de todas las rentas mensuales que faltaban hasta el cumplimiento del contrato (6 años).

e) El contrato contenía una estipulación en la que se establecía que “en el supuesto de que no se obtuviesen licencias y/o permisos por causa no imputable a la arrendataria, la misma podrá resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento de la vigencia del mismo, notificándolo fehacientemente a la arrendadora.”

f) El Juzgado en primera instancia consideró que el arrendatario no había probado que la no obtención de las licencias y permisos se debió a causa no imputable al mismo, condenándolo a una indemnización por desistimiento del contrato de arrendamiento de local en concepto de daños y perjuicios por el importe de 48.000 euros.

g)  La Audiencia Provincial dictó sentencia en el recurso de apelación en el sentido de aumentar la indemnización del Juzgado, estableciéndola en la suma de 464.943,37 € a favor del arrendador. La sentencia estima que la indemnización comprende el perjuicio sufrido como el lucro cesante ( artículo 1106 del CC).

             DECISION DELTRIBUNAL SUPREMO (Sentencia 9.04.2012)

A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, artículo 1106 Código Civil “La indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor […]».

La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes.

B) Establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los 6 años establecidos para la vigencia del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato.

La cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, la casación de la sentencia recurrida impone a este TS, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los 6 años que debió durar el contrato de arrendamiento.

La indemnización, a juicio del TS, será de la  suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a 6 meses de renta.

El TS tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario.

            CONCLUSION:

 Para la fijación de indemnización por desistimiento del contrato de arrendamiento de local de negocio en concepto de lucro cesante futuro se estima la indemnización de un mes de renta por año de duración del contrato, aplicando el art. 11 de la LAU para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años.

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