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La declaración de ruina y las reparaciones en los arrendamientos

Mientras la ruina no exista, el arrendador tiene la obligacion de reparar y conservar la vivienda arrendada.

ruina y obras de reparacion

La  ruina firme que suponga un límite a la obligación que tienen los arrendadores de efectuar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, viene siendo interpretada por  la doctrina jurisprudencial en el sentido de que mientras la ruina no exista, no entra en juego la causa de resolución del contrato prevista en la Ley especial, y por ello el arrendador no queda liberado de la obligación de reparación y conservación de la vivienda 0 el local para servir al uso convenido. En consecuencia, para el caso de que la finca fuera declarada en ruina, por no haber llevado a efecto oportunamente el propietario las obras necesarias para evitarlo, se declarará la responsabilidad de la propiedad con el consecuente derecho del inquilino a ser indemnizado por los daños y perjuicios.

Sin embargo, esta obligación que se le impone a los arrendadores no tiene un alcance tal que obligue a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta, debiendo entenderse por ruina a tales efectos los desperfectos cuyo coste de reparación supere el 50% del valor del inmueble excluido el valor del suelo.

Según la jurisprudencia, la obligación que al arrendador impone la ley de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir al uso convenido, no puede tener otro alcance que el expresado en tal precepto, el cual excluye las obras de reconstrucción o reedificación,  no exigibles al arrendador.

En cuanto a la ejecución de obras acordadas por Autoridad Competente, se advierte la necesidad de llevar a cabo la subsanación de las deficiencias, incumbiendo ésta al arrendador a tenor de lo dispuesto en la LAU y en el Código Civil.

La ejecución de las obras que viniesen a privar del uso total del inmueble, originan la suspensión del contrato de arrendamiento hasta su definitiva conclusión, con los efectos, en dicho lapso de tiempo, de paralización del plazo de duración del contrato y suspensión de la obligación del pago de la renta por el arrendatario; efectos éstos que, tratándose de un local de negocio, cabría igualmente derivar de la imposibilidad de uso del mismo por orden de cierre de la Administración, en tanto las deficiencias conocidas por el arrendador no fueren objeto de subsanación por el mismo.

Mientras el arrendatario siga disfrutando del objeto arrendado, bien por no proceder la Administración al cierre del local bien por no dar inicio el arrendador a las obras requeridas cuya ejecución haga inviable el uso del negocio, viene obligado al pago de la renta del arrendamiento.

Asimismo, como indica la jurisprudencia, deben tenerse en cuenta, en aquellas viviendas arrendadas que se encuentren dentro de una finca sujeta a régimen de Propiedad Horizontal, (edificio de pisos)  las limitaciones que la LPH establece para la realización de obras tanto en los pisos como en las zonas comunes, esto es, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior o se perjudique los derechos de otro vecino.

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