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La sustitución de la cubierta por la Comunidad

La sustitución de la cubierta por la Comunidad cuando es necesaria no supone alteración de la configuración exterior del edificio.

La sustitución de la cubierta por la ComunidadSe ha planteado en alguna ocasión, si las obras de sustitución de la cubierta de un edificio, son obras de mejora o necesarias. La importancia de la distinción radica en que si fueran de mejora, los propietarios que se opongan al acuerdo no vendrían obligados al pago de las derramas correspondientes, mientras que si fuesen necesarias sí se les exigiría el abono de la parte que les corresponda.

Lo importante en estos casos, será la calificación de la necesidad o no de la sustitución de la cubierta por la Comunidad, por lo que es muy importante para adoptar dicho acuerdo en cuanto a mayorías y exigencia a los vecinos, que se aporte previamente a la decisión por la Junta de un informe pericial que determine el riesgo o peligro que supone no emprender la ejecución de las obras.

Veamos lo anterior en un caso práctico finalmente resuelto por los tribunales, en concreto mediante sentencia de 29.03.2012 por la AP de la Coruña.

     Supuesto de hecho:

1.- La Junta de propietarios acordó en una reunión aprobar la realización de unas obras en la cubierta del edificio, tras el informe de un perito que determinaba que era recomendable por seguridad, aunque no prioritaria, la sustitución del revestimiento de la cubierta plana existente a la vista del mal estado que presentaba.

2.- Uno de los vecinos que no acudió a la reunión, se opone e impugna el citado acuerdo, al considerar de un lado que  se trataba de unas obras que alteran la estructura o fábrica del edificio y que por lo tanto el acuerdo requiere la unanimidad de todos los propietarios. Y de otro, que dichas obras, al no ser prioritarias, suponían unas mejoras por lo que no debían ser consideradas obras necesarias.

3.- La sentencia dispone que el acuerdo adoptado por la Comunidad no supone  la construcción de nuevas plantas, con la alteración de la descripción de la finca o de sus pisos o locales y, por lo tanto, con necesidad de proceder a la fijación de nuevas cuotas, ni la incorporación a la Comunidad de nuevos titulares, sino que consisten en la sustitución de parte de la cubierta inclinada del edificio, de teja cerámica, por otra de PVC.

4.- Es cierto, dice el Tribunal, que el art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en relación con la regla primera del art. 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una alteración de los elementos comunes por constituir una modificación del título constitutivo. Ahora bien, no toda alteración de la cosa común cabe considerarla inmersa en el art. 12 de la LPH, sino que la misma tiene que ser de cierta relevancia y que implique un cambio en la naturaleza, composición o destino de un elemento común, en su fábrica o estructura.

5.- En el caso enjuiciado, la sustitución de parte de la cubierta de tejas de cerámica deterioradas, con riesgo de desprendimiento y caída  con peligro para los viandantes, por una cubierta de PVC, no supone una alteración de la configuración exterior del edificio, no conforma ningún perjuicio estético, ni causa un impacto visual, que exceda de un ejercicio razonable de la obligación de conservar, mantener y reparar los elementos comunes deteriorados por parte de la Comunidad, conforme establece el art. 10 LPH.

6.- Tampoco se pueden considerar estas obras como de mejoras, entendiendo por tales aquéllas que impliquen una plusvalía en el inmueble, ya que aumentan cuantitativa o cualitativamente  sus condiciones de habitabilidad, se encaminen a establecer mejores condiciones de use y disfrute del edificio o de ornato o embellecimiento, sin que puedan considerarse como tales las de restitución de la estanqueidad de un edificio mediante la ejecución de trabajos de reparación o conservación ante el mal estado y deterioro que presentaba la cubierta.

7.- No cabe atribuir la condición de obras de mejora a aquéllas que impliquen la aplicación de adelantos técnicos según el rango de la obra, y, por consiguiente, sustituir una teja de cerámica deteriorada por otra de PVC aconsejada por un técnico competente.

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