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Legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar defectos en la construcción

El Presidente de la Comunidad de propietarios puede reclamar defectos constructivos afectantes, tanto a elementos comunes como privativos del edificio.

Legitimación del Presidente de la Comunidad de PropietariosSobre la legitimación activa del Presidente de la «Comunidad de Propietarios» para instar demandas por daños en elementos privativos (viviendas), derivados de vicios y/o defectos en la construcción, conviene precisar que la facultad del Presidente de actuar en nombre de la Comunidad en todos los asuntos que le afecten no requiere autorización de la junta, sino que se deriva de un mandato «ex lege», que no exige su ratificación por la Junta de propietarios (STS 3.03.95, 9.12.96,etc.).

Además esta legitimación del Presidente se extiende también, según mantiene ahora la jurisprudencia, no sólo a asuntos estrictamente comunes, sino a los derechos o intereses particulares de los comuneros, en cuanto tengan relación con los elementos de la división horizontal, siempre que los propietarios manifiesten su consentimiento o no hagan constar su oposición (STS 2.06.98), basándose en algunas ocasiones, en razones de pura economía procesal,  y en otras, en el beneficio que la acción del presente representaba para la comunidad de propietarios.

Quizá el ámbito en el que la jurisprudencia ha ampliado más la legitimación procesal activa del Presidente sea en la acción del artículo 1591 del Código civil , par la reclamación de vicios o defectos en la construcción. En este caso el Tribunal Supremo admite la legitimación del Presidente para actuar, aunque los defectos o vicios afecten sólo a algún o algunos de los elementos privativos de la división horizontal (STS 16.12.96, entre otras).

Se da legitimación del Presidente de la comunidad para accionar en juicio en nombre de los condueños que forman la comunidad, porque el art. 12 de la L.P.H. le concede la representación de la comunidad en los supuestos en que los propietarios acuerden en junta que el presidente ejerza las acciones que a los mismos les competan… (STS 9-7-86). Y el presidente de la comunidad, representante de ésta (art. 12 ), actúa en una zona intermedia entre la representación orgánica y la puramente voluntaria, su actuar lleva implícita la de todos los titulares, en juicio y fuera de él… (STS 17-6-88).

Así, «A los presidentes de las comunidades de propietarios, ante la carencia de personalidad jurídica inherente a estas agrupaciones, les asiste la facultad de representar a la comunidad en juicio y fuera del mismo, tratándose de una representación orgánica, otorgada con carácter especial por la L.P.H:, y que lleva implícita la de todos los cotitulares del edificio..» (STS 15-5-95).

Además, «Los presidentes están perfectamente legitimados para plantear en nombre de la comunidad reclamaciones por obras defectuosas que afecten tanto a los elementos comunes, como la los privativos, estando las deficiencias interrelacionadas y no delimitada de horma bien precisa, y menos referida a vicios que solo afectan a elementos privativos. Entenderlos de otra manera obligaría a plantear tantos pleitos con particulares resultasen afectados, más el que habría de promover la comunidad por los daños exclusivamente de elementos comunales» (STS 15-5-95).

Y, «…La comunidad de propietarios ostenta legitimación, representada por su presidente, para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble…» (STS 19-11-93).

Y, «el Presidente de la comunidad de propietarios, a pesar de no se la comunidad una persona jurídica, tiene atribuida la representación y defensa de intereses comunes, y además al presidente la jurisprudencia le ha extendido sus facultades a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble cuando los propietarios le autoricen, pues sólo así se evitan proceso con innumerables personas, a todas las cuales puede representar el presidente» (S.T.S. 22-10-93).

Y, «La comunidad de propietarios ostenta legitimación, representada por su presidente, para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble, sin que pueda hacerse por los extraños discriminación en cuanto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa comunidad (SSTS 26-11-90 y 24-9-91)» (S.T.S. 19-11-93).

Tal como hemos expuesto con toda esta batería de sentencias, en materia de vicios ruinógenos, es pacífico reconocer la legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar defectos en la construcción, pudiendo ejercitar acciones para la subsanación de aquellos, afectantes, tanto a elementos comunes como privativos del edificio -sin perjuicio de las legitimaciones propias- al no existir óbice, impedimento, o pacto o acuerdo lícito en contrario.

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