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Limitar el acceso a calle particular de la Comunidad

Limitar el acceso a calle particular de la Comunidad de propietarios no requiere la unanimidad de la Junta.

Limitar el acceso a calle particular de la Comunidad de propietariosEl concepto del término calle particular no aparece en los textos positivo vigentes, pero por oposición al término calle pública,  puede considerarse como aquella vía destinada a la circulación, tanto personal como viaria de quienes son propietarios del terreno en que se encuentra situada, que son los propietarios del inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, lo cual, de conformidad con lo prevenido en el art. 396 del Código Civil en relación con el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y el título constitutivo de dicho régimen de bienes, constituye a dicha calle particular en un elemento común del indicado edificio. (Sentencia Tribunal Supremo 14.11.1985).

               ¿Limitar el acceso a calle particular de la Comunidad requiere el acuerdo por UNANIMIDAD o por MAYORÍA?

Las diversas sentencias  que se han dictado con ocasión de acuerdos comunitarios que limitan el acceso a tales calles particulares mediante la colocación de verjas, puertas móviles u otros cerramientos, afirman que tales actuaciones no constituyen alteración del título constitutivo y por tanto los acuerdos adoptados en tal sentido por la Junta de propietarios no requieren de unanimidad.

“El acuerdo para limitar el acceso a calle particular de la Comunidad de propietarios ni modifica el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio en cuestión, ni supone acto de disposición de un elemento común en cuanto va dirigido únicamente a arbitrar las medidas necesarias para lograr un más adecuado uso de la “calle particular» a la vez que para velar por el mejor mantenimiento de dicho servicio en relación con el régimen general del edificio; por todo lo cual, el cierre acordado por la Comunidad de propietarios,  al estar comprendido entre los actos de mera administración, puede ser integrado no en los Estatutos ni en el título constitutivo sino en un Reglamento de orden interno (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ), para lo cual así como para su modificación no se necesita unanimidad“. (STS 14.11.1985).

               ¿Qué ocurre con los locales de negocio si se limita el acceso a las calles particulares?

Otro de los argumentos utilizados por los Tribunales para limitar el acceso, es que tales acuerdos se califican como simples regulaciones del uso de tales calles particulares (o de sus aparcamientos), sin que estimen se produzca perjuicios a los titulares de los locales comerciales, por cuanto el derecho de uso del elemento común corresponde a los copropietarios y no a los potenciales clientes de los locales allí instalados que, en todo caso, siempre podrán usar los accesos peatonales.  Claro está, siempre que naturalmente se respeten los derechos que adquirieron los dueños de los locales establecidos, durante las horas en que estos locales puedan permanecer abiertos al público, según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia, pues en caso contrario si cabría hablar de acuerdos que alteran el título o que perjudican a un concreto propietario y por lo tanto requerirán de la UNANIMIDAD de la Junta.

La STS 15.02.1988 , afirmó que:“la simple colocación de una verja o puerta móvil en el pasaje o calle particular con la única finalidad de impedir a los extraños su indebida utilización, en nada viene a alterar la naturaleza de elemento común que indudablemente ostenta el paso, ni le hace inservible para su adecuada utilización general que continúa sirviendo de acceso y comunicación, ni impide su normal uso por los comuneros”.

En consecuencia, considerando que la limitación de acceso a las calles interiores de la Comunidad, consistente en la instalación sobre elementos comunes de vallas de cerramiento a los portales o vía privadas, respeta el libre acceso a los locales comerciales y a sus escaparates, se podría concluir que dicho acuerdo no queda sometido al régimen de la unanimidad, y que tampoco ocasiona perjuicio a los propietarios de esos locales, en los términos del art. 18.1.c) L.P.H .

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