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Modificación del sistema de reparto de gastos comunes

La modificación del sistema de reparto de gastos comunes por un sistema distinto al de cuota de participación, exige unanimidad de la Junta de propietarios.

Modificación del sistema de reparto de gastos comunesDispone el art. 9.1 c de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de participación fijada en los Estatutos o a lo especialmente establecido.

Aunque la citada ley, en términos generales establece normas de derecho necesario, ello no significa que pueda contener otras normas por la voluntad de los particulares.

Lo normal es que la contribución a los gastos comunes lo sea conforme a la cuota de participación establecida en los Estatutos (o en el Título constitutivo), pero puede acordarse la modificación de este sistema de reparto de gastos comunes conforme a módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime de los comuneros, como impone el art. 17 de la LPH. Ejemplos de esta modificación se producen  en la contribución a la calefacción común según el número de radiadores, sueldo de porteros, recogida de basura, etc.

Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo, en la STS de 22.05.2008, establece: “La jurisprudencia sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación —que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo—, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios“.

El acuerdo del nuevo reparto de gastos comunes puede consistir en una modificación del título constitutivo con inscripción en el Registro de la propiedad o en un simple acuerdo unánime adoptado en la Junta de propietarios para determinado ejercicio.

Puede darse la situación de que se haya venido aplicando un sistema de contribución distinto a lo establecido en los Estatutos o en el Título constitutivo (“los gastos se pagarán conforme a la cuota de participación”), pero sin acuerdo unánime al efecto. En estos supuestos bastaría el ACUERDO MAYORITARIO para que se establezca nuevamente que se repartan los gastos como a lo que establezca el Título.

En los casos en los que se adopte válidamente el acuerdo de modificar el sistema de reparto, suponiendo ello un cambio del Título Constitutivo, obligará a todos los comuneros, pero no a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo adoptado se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a lo previsto en el art. 5.3 LPH; siendo, por ello, que si el nuevo adquirente no está conforme con el sistema impuesto de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el art. 18 LPH. Una vez deje transcurrir este término, se verá decaído en su derecho por caducidad y quedará vinculado por el acuerdo que se adoptara con anterioridad.

                Partiendo de esta doctrina general, podemos establecer las siguientes pautas de actuación a fin de clarificar el distinto régimen de un sistema estatutario o de un sistema consensuado para el pago de los gastos comunes:

1.ª El cambio del sistema de pago por cuota de participación establecido en los Estatutos a un sistema por cuota igualitaria precisa de UNANIMIDAD, pues el sistema legal y ordinario es el de cuota de participación.

2.ª Cambiar un sistema tolerado y consensuado por aceptación de la Comunidad de cuota igualitaria y volver al sistema legal y estatutario de cuota de participación únicamente precisa de MAYORÍA, pues sólo se trata de cambiar la voluntad convencional de la Comunidad.

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