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Oposición al juicio de desahucio

Es motivo de oposición al juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, la excepción de existencia de un crédito compensable a favor del arrendatario.

Oposición al juicio de desahucioCuando el juicio de desahucio es sólo por falta de pago de la renta, y no se acumula la acción de reclamación de las rentas adeudadas, el arrendatario únicamente puede alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En cambio, cuando en la demanda se ejercitan dos acciones, por un lado la acción de desahucio por falta de pago de la renta, y acumulada a dicha acción, por permitirlo el artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la de reclamación de las rentas adeudadas, caben otros motivos de oposición.

En relación al juicio de desahucio el art. 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, de lo que se deduce que el demandado solo puede plantear como motivos de oposición al juicio de desahucio, dada su naturaleza especial y sumaria, las cuestiones relativas al pago, bien porque se haya procedido al pago, a la consignación, que el arrendador se haya negado al cobro de la renta, o bien a la procedencia o no de la consignación.

Pero esa limitación sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la reclamación de rentas, frente a la cual el arrendatario sí puede oponer la COMPENSACION DE CRÉDITOS, al ampararlo el art. 438.2 LEC , siempre que se haga saber al actor con cinco días de antelación a la vista.

Ello ha de complementarse con el art. 440.3 LEC que establece que: “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

La conducta procesal del demandado ante la demanda de desahucio puede ser desalojar el inmueble, pagar al actor o consignar las rentas debidas para enervar el desahucio o formular oposición alegando las razones por las que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la enervación.

Por tanto, en la oposición al juicio de desahucio por no deber total o parcialmente las rentas que se le reclaman tiene cabida la existencia de un crédito compensable.

Para formular esta excepción no es necesario hacerlo vía reconvención, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

Para oponer la compensación no es exigible la consignación previa de las rentas debidas, pues como resulta del art. 440.3 LEC sólo es necesaria en caso de pretender el arrendatario la enervación del desahucio, pareciendo además un contrasentido que tuviera que consignar el importe reclamado cuando está precisamente oponiendo que no se debe al tener a su favor un crédito por superior importe.

Tampoco es necesario que el crédito compensable conste en un documento con fuerza ejecutiva.

La doctrina jurisprudencial viene admitiendo reiteradamente la alegación como excepción de la compensación en juicios de desahucio con reclamación de rentas, siempre que se notifique al actor con una antelación de cinco días antes de la vista para posibilitar su defensa.

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