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Publicidad engañosa en la compraventa de viviendas

La publicidad engañosa en la compraventa de viviendas legitima al comprador para exigir su entrega porque lo aparecido en el folleto es parte del contrato.

Publicidad engañosa en la compraventa de viviendasEn muchas ocasiones, cuando se ha comprado una vivienda sobre plano en un complejo inmobiliario, las instalaciones comunes que aparecían en los folletos publicitarios de venta no son realizadas por la promotora ¿Qué ocurre en estos casos con la publicidad engañosa?

El Tribunal Supremo en sentencia de 28.02.2013 dispone que lo pactado no es sólo lo que aparece en el texto del contrato sino también lo que se ha ofrecido en la publicidad.

En el caso enjuiciado por el Tribunal, el conjunto de propietarios que forman parte de unas Comunidades de propietarios compraron sus respectivas viviendas a una promotora, y en los contratos de compraventa constaba que sería de cuenta de la sociedad vendedora la ejecución de la urbanización del complejo inmobiliario, figurando en el folleto publicitario, folleto de la promoción y fotografias de la maqueta de la urbanización, a que los adquirentes de las viviendas recibirían los elementos comunes de la urbanización consistentes en una serie de instalaciones como piscina, pista de paddel, pista de tenis, club deportivo, etc., surgiendo el problema de que la vendedora no puede entregarles la propiedad por unos problemas que tuvo con el Ayuntamiento respectivo, por lo que las Comunidades de propietarios formularon demanda exigiendo la indemnización del perjuicio.

La sentencia, recogiendo anterior doctrina establece que:

” – La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos, disponiendo que la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984 , general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente.

– La obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096 , 1101 , 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios .

Quiere decirse con el resumen jurisprudencial que antecede que, bien por la vinculación a la oferta, ya por la Ley General de Protección de Consumidores y Usuarios, sea por los artículos generales sobre obligaciones y contratos que se han ido citando, la Audiencia no podía prescindir de los treinta y cinco folletos de propaganda aportados a los autos; y al tenerlos en cuenta, su valoración de la prueba se muestra, cuando menos, ilógica, ya que se trata de documentos que contienen actividad publicitaria, con intención de atraer a los clientes ( art. 2 del Estatuto de la Publicidad, Ley 61/1964, de 11 de junio ), constituyendo una clara oferta.”

Por tanto, se impone a quienes ofertan, promocionan o publicitan con fines de venta de viviendas el cumplimiento de determinadas obligaciones en orden a clarificar y concretar los términos de su prestación a fin de que el comprador tenga una representación cabal de lo que va a adquirir, lo que se obtiene del documento contractual y de otros que, fuera de él, debe entenderse que lo completan, integrando todo ello el contenido negocial en los términos establecidos en el art. 1285 del Código civil . Es el caso de los planos, descripciones constructivas e incluso folletos publicitarios.

De acuerdo con lo establecido en el art. 8.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , si el contrato celebrado contuviese cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad, y serán exigibles por los consumidores aunque no figuren expresamente en el contrato celebrado, por lo que, conformando también los Proyectos Urbanísticos aprobados por la autoridad competente el contenido negocial, sus previsiones no pueden ser vulneradas en perjuicio de los consumidores sin causa que lo justifique.

CONCLUSION respecto de la publicidad engañosa en la compraventa de viviendas:

Se reitera que los datos, características y condiciones que se incluyan en la publicidad serán exigibles aún cuando no figuren expresamente en el contrato de compraventa de vivienda o arrendamiento celebrado. Las normas  sobre autonomía de la voluntad y eficacia de los contratos, disponen la obligatoriedad de lo pactado contractualmente y lo que resuelve la jurisprudencia es que el contrato -lo pactado en él- no sólo es el texto del mismo, sino lo que se ha ofrecido en la publicidad.

En el presente caso, dice la sentencia del Tribunal Supremo, se había ofrecido en la publicidad unos elementos comunes que no han sido entregados como tales por lo que ha de fijarse una indemnización al respecto.

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