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Realización de obras necesarias en la Comunidad

La realización de obras necesarias en la Comunidad necesitará distintas mayorías para ser aprobadas dependiendo del tipo de obras y a qué elementos afectan.

Realización de obras necesarias en la ComunidadEl art. 10 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) se refiere a las obras necesarias en la Comunidad, en dos aspectos:

a) La realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

b) La realización de obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado de los elementos comunes por parte de personas con discapacidad o mayores de setenta años o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Dicho artículo debe complementarse con el art. 17 LPH que establece mayorías diversas según los distintos acuerdos que se vayan a tomar por la Comunidad:

     1.- Para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad se exige la UNANIMIDAD.

    2.- Para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general; el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

     3.-La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

     4.- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.

     5.- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

La regla residual es esta última, la validez de los demás acuerdos, para los que no se ha establecido otras mayorías bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”. Esta regla será la aplicable a los supuestos que podemos denominar simples obras de conservación.

          Concretos supuestos de realización de obras necesarias en la Comunidad:

– Para la sustitución de una red de agua potable , necesaria por tener más de 30 años de antigüedad y que había provocado fugas y filtraciones bastaría con la regla residual del acuerdo mayoritario, por tratarse de obra impuesta para subsanar las deficiencias de la red . Pero en un supuesto en que dichas actuaciones implicaban modificación de elementos comunes impuso la mayoría de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere ( regla primera párrafo 2 del art. 17 LPH ).

– En un supuesto en que la Comunidad aprobó sin unanimidad la ejecución de una piscina en zona común el Tribunal Supremo declaró nulo el acuerdo y argumentó que tal instalación no supone un servicio en interés general, sino una alteración de elemento común y, por lo tanto modificación del título constitutivo, para lo que se requiere unanimidad, añadiendo que la norma primera del art. 17 flexibiliza el régimen de mayorías en una serie de supuestos que nada tienen que ver con el esparcimiento, recreo o actividades recreativas y si con servicios vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad.

– En materia de instalación de ascensor vinculado a la existencia de personas con discapacidad, se trata de un servicio común orientado a la supresión de barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o movilidad de personas con minusvalía y por lo tanto es de los requeridos para la adecuada habitabilidad del inmueble. Acordada su instalación con el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, el acuerdo obliga a todos los propietarios . No siendo innovación inexigible que exima al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades. Todos tiene que contribuir, pero si se pretende que lo sea en proporción distinta a la establecida en el título constitutivo ello no puede ampararse en la mayoría exigible para acordar la instalación, sino que será precisa unanimidad.

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