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Reclamación por daños contra la Comunidad

Prescripción de la acción de reclamación por daños contra la Comunidad de Propietarios.

reclamación por daños contra la ComunidadEl supuesto de hecho consistiría en que un comunero (propietario de uno de los pisos de la comunidad) sufre daños en sus elementos privativos a causa de deficiencias de los elementos comunes.

          ¿Qué plazo hay para reclamar contra la Comunidad de Propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su art. 10 dispone que la Comunidad de Propietarios está obligada a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que éste reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

Si la Comunidad de Propietarios no cumple con las obligaciones que establece el citado precepto  y se producen daños, hemos de distinguir dos supuestos dependiendo del perjudicado:

1.- Si el perjudicado es un comunero, por tanto pertenece a la Comunidad de Propietarios, y sufre daños en su vivienda (o local) como consecuencia de la falta de mantenimiento de los elementos comunes, éste podrá interponer una reclamación por daños contra la Comunidad en base al citado art. 10 LPH.   La  más reciente jurisprudencia viene entendiendo que este tipo de acciones no se incardinan estrictamente dentro del ámbito de la responsabilidad extracontractual, por lo que el  plazo de prescripción de esta acción de resarcimiento de daños por el mal estado o conservación de elementos comunes sería el general de QUINCE AÑOS y no el de un año del art. 1.968 del Código Civil.

2.- Si el perjudicado es un tercero, ajeno a la  Comunidad y por tanto a las interrelaciones que nacen dentro del régimen de la propiedad horizontal, la acción se incardinaría dentro de la culpa extracontractual, donde el plazo de prescripción para reclamación por daños contra la Comunidad es de UN AÑO desde la existencia de los daños.

          El Tribunal Supremo con fecha 13 de Julio de 1995 dictó sentencia, que es el referente seguido por los Tribunales que consideran que el plazo prescriptivo es de quince años, en la que sostenía lo siguiente: ” Pero, al margen de lo hasta ahora dicho, tratándose de una reclamación cuya causa de pedir encuentra su origen en el marco de las relaciones jurídicas especiales desarrolladas en el seno de la propiedad horizontal, con soporte normativo explícito en la cita del art. 10 de la LPH, el plazo prescriptivo es el general de las acciones que no tienen señalado plazo especial, por lo que la acción no se encuentra prescrita…. No se acciona exclusivamente por la via del art. 1902 Código civil, sino con base en el art. 10 LPH,y por consiguiente, a falta de disposición normativa concreta, está sometida al plazo de prescripción de los 15 años del art. 1964 Código Civil…”.

No obstante lo anterior, queremos dejar señalado que existe (aunque en una pequeña proporción) distintas resoluciones de Juzgados y Tribunales que consideran que el plazo de reclamación por daños contra la Comunidad es de UN AÑO al considerar que la acción pertenece a la culpa extracontractual, aunque repetimos, nosostros siguiendo la corriente mayoritaria entendemos que al comunero le asiste el plazo de los QUINCE AÑOS por lo anteriormente expuesto.

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