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Retraso en el pago de la renta

El retraso en el pago de la renta aunque sea leve supone un incumplimiento que puede conllevar la resolución del contrato de arrendamiento.

retraso en el pago de la rentaEl art. 17.2 de la LAU 29/1994 establece que salvo pacto en contrario el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

El retraso aunque solo sea en dias del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento para el pago de la renta, o transcurridos los primeros siete dias del mes a falta de pacto, de conformidad con la doctrina jurisprudencial, no puede calificarse como de insignificante o de un leve retraso sin efecto alguno, sino de un incumplimiento contractual imputable al inquilino susceptible de dar lugar al desahucio pretendido.

Nuestros tribunales vienen sosteniendo que “dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un “derecho procesal” que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta”.

En el mismo sentido se pronuncian las STS de 30.10.2.009 y 9.09.2.011 , por lo que debe considerarse como un criterio consolidado.

Ahora bien, tambien es cierto que en los supuestos en los que el arrendador viene admitiendo continuamente el retraso en el pago de la renta y no habiéndose acreditado que haya efectuado el más mínimo esfuerzo por cobrar la renta controvertida, el ejercicio del desahucio por incumplimiento del contrato podría suponer que el arrendador se ha apartado manifiestamente de la buena fe que debe regir la contratación, constituyendo un abuso de derecho por parte del demandante carente de amparo legal según dispone el art. 7.2 del Código Civil .En estos casos algunas sentencias declaran la indefensión del arrendatario por desahucio sorpresivo ante una situación largamente tolerada y generadora de confianza lo que determinaría la no procedencia de la resolución contractual.

La CONCLUSION que se alcanza es que el arrendatario está obligado al pago de la renta dentro del periodo estipulado en el contrato o en su defecto dentro de los siete primeros dias de cada mes, y que el retraso en el pago de la renta puede conducir al desahucio del arrendatario.

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