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Venta de la vivienda arrendada

Importantes cambios cuando se produce la venta de la vivienda arrendada a partir de la ley 4/2013 de alquileres de viviendas.

Venta de la vivienda arrendadaCon la entrada en vigor el pasado 6 de junio de 2013 de la ley de alquileres de viviendas, se han producido importantes cambios en los arrendamientos urbanos, entre los que destaca, la regulación de la venta de la vivienda arrendada. Tenemos que decir, que esta nueva regulación sólo se les aplica a los contratos de alquiler de vivienda que se firmen con posterioridad al 6 de junio de 2013, ya que los anteriores estarán sujetos a la legislación que estaba vigente en la fecha del contrato.

A continuación vamos a ver qué dice la ley sobre la venta de la vivienda arrendada dependiendo de la fecha del contrato:

     Contratos de alquiler suscritos entre el 1.01.1995 y el 5.06.2013 (Ley 29/1994):

El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, cuya entrada en vigor se produjo el 1.01.1995 y es de aplicación a los contratos de arrendamientos que se suscriban desde esta fecha hasta el 5 de Junio de 2013, establece lo siguiente:

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a los cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

     Contratos de alquiler posteriores al 6.06. 2013 (Ley 4/2013):

El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte que reúna los requisitos exigidos  por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendatario se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Le, con anteroridad a la transmisión de la finca.

Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 del Código Civil. si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

      Resumen:

A partir de la entraga en vigor de las modificaciones en la ley de alquileres de viviendas operadas por la Ley 4/2013, cuando se produzca la venta de la vivienda arrendada, el nuevo dueño de la vivienda se subrogará en el contrato como arrendador si el contrato de alquiler estaba previamente inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que el inquilino podrá seguir en la vivienda durante el tiempo que falte hasta la terminación del contrato.

Si el contrato del alquiler no estuviese inscrito en el registro de la Propiedad, el nuevo dueño podrá recuperar la vivienda en alquiler si le notifica su decisión al inquilino, pudiendo este permanecer hasta tres meses en la vivienda, momento en el cual deberá desalojarla.

Para que los inquilinos tengan garantias de que su contrato se va a respetar en cuanto a su duración si se vende la vivienda a un tercero, es que se inscriba dicho contrato en el Registro de la Propiedad.

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